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楼市大跌波及股市 不少抽走三中全会 决定买房的订金去补股市

7月9日,一篇《我在这轮股灾中亲历被强平》的文章在微信中广泛流传,一位未具名的850万本金投资者利用1:1杠杆融资,股市暴跌之下,其账户于7月8日被强制平仓。该人士称,其本来筹集了100万保证金准备交的,但最终还是被平仓。100万来自何方并不明确。但市场同类现象中,却有不少抽走买房的订金去补股

  7月9日,一篇《我在这轮股灾中亲历被强平》的文章在微信中广泛流传,一位未具名的850万本金投资者利用1:1杠杆融资,股市暴跌之下,其账户于7月8日被强制平仓。该人士称,其本来筹集了100万保证金准备交的,但最终还是被平仓。

  100万来自何方并不明确。但市场同类现象中,却有不少抽走买房的订金去补股市“窟窿”的案例,也有二手房业主抛售房产,去“输血”股市。

  股市跌了,可以转移到楼市去避险吗?答案也许是否定的。与2008年股市与楼市的“跷跷板效应”不同的是,2015年的股市与楼市出现“同步共振”现象:上半年房价暴涨的深圳楼市,进入7月开始放缓;北京、上海、深圳的一些依赖高净值人群的豪宅,也开始变得难卖。

  深圳房价“熄火”

  与6月以来股市暴跌同步,暴涨三个月的深圳楼市也开始降温。

  伴随去年9·30新政之后股市的暴涨,楼市也步入兴奋。在深圳,部分区域3月以来的房价暴涨50%以上;在北京,一些人拿出股市盈利购买豪宅。

  然而自6月15日以来,股市暴跌,上证综指从5178点高位直接坠落到3500点之下,下跌幅度超过30%,两市总市值蒸发超过20万亿元。

  7月初,深圳龙华、龙岗、南山等区域,逐渐放出一些特殊的房源:“业主股市亏损急卖笋盘”,通常比市场价低数十万左右。

  深圳中原地产总经理郑叔伦透露,最近有中介人员反映,有因股市暴跌而亏掉“首付”的购房者,也有因股市暴跌需要卖房套现的卖房者出现,导致部分区域的部分房源报价下降。

  从中原报价指数中能够更直观看到市场的变化。上周,中原报价指数为63.6%,较前一周大幅下降8.3个百分点,业主报价提升速度减弱。其中坂田区域、南山南区等区域盘源报价明显回落。

  另根据深圳中原经理指数显示,上周地铺经理指数较上周大幅下降4.4%,其中看跌经理人上升至6.7%,看平经理人占比上升至51%,看升经理人占比与上周相比减少5.8个百分点,占比42%。

  对于股市和楼市的关系,业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷,楼价下调,社会资金流进股市推动股价上涨;楼市热,房价涨,资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。

  但在这轮股市中,短期内的暴涨和暴跌,打破了上述循环。而且,本轮股市拥有强烈的杠杆特征,暴跌后,导致许多机构和个人投资者爆仓,融资盘强平的压力导致许多场外资金(原本的购房资金)可能会集中冲入股市,进行融资追加保证。

  这种联动效应在深圳更为明显。中金公司指出,深圳当地开户的股东账户数已经超过1200万,深圳城市中股民占比至少在60%以上,股市财富效应导致城市短期购买力显著变化,是深圳此轮房价暴涨的主要原因。

  然而股市暴跌,导致“股民们”的财富急剧缩水。深圳中原认为,如果救市不力,将有可能引爆两融盘,造成市场崩溃,影响银行体系,使资金面更为紧缩。“当前应该紧密跟踪资本市场的变动情况,如果股市继续暴挫,恐怕楼市也难以独善其身。”

  豪宅的烦恼

  深圳楼市降温的同时,京沪深豪宅的日子也有点不好过。

  一方面是供应高企,北京和深圳光单价10万以上的豪宅,就各有1000多套,而按照以前的年均销售速度,每年只能卖出不到100套;另一方面,是股市的双重影响,股市暴涨,客户拿钱进股市投资;暴跌时,一些客户则会选择退订,将钱转进股市,以避免平仓。

  北京顶豪项目龙湖西宸原著流传着一个故事:在A股5000多点的时候,一位客户把计划继续加仓的钱,用来买房子送给太太做生日礼物,从而避免了巨额损失。

  西宸原著开盘前,就面临一个和股市“争”客户的问题。北京龙湖称,在设计多种股市可能模拟模型后,得出一个关键结论和策略:A股年内不会超过6000点。因此必须在股市上涨阶段开盘,这是造富阶段,肯定比下跌阶段好。

  西宸原著在6月12日取得预售证后,很快开盘。6月30日,龙湖宣布,共销售30套、10个亿,销售均价约为16万元。这中间半个多月,经历了股市的最初下跌阶段,所幸并未影响到客户的买房行为。

  但其他此后推出和将要推出的豪宅就没这么幸运了。原因是,西宸原著单盘半年销售占到近三年来北京市场3000万量级年均销售总套数约20%,年均销售额七分之一强。留给其他项目的空间不多了。

  另外,随着股市暴跌,几位北京的豪宅操盘手透露,最近确实有前期订购客户,为避免股市平仓,撤走了订金。

  一位大型开发商人士说,今年股市对楼市的影响,很大一部分是体现在高端市场和豪宅产品上。最近,上海和深圳也出现了豪宅退订、退房现象,也明显与股市有关。

  去年以来,国内高净值人群和中产阶级在资产配置方面明显趋向于股票投资。友邦保险最近发布的数据显示,高达73%的中产阶级倾向于投资股票、债券或基金,这一比例在北亚所有市场中居于首位。

  然而,这场股灾当中受损最大的恰恰是中产阶级。统计数据显示,从今年6月15日以来,A股投资者平均每户损失高达42.07万元。中产阶级一般普遍利用融资融券、配资等杠杆交易手段,其亏损在股灾的爆发中被明显放大。

  “在股市中赚钱成功跑路的投资者,会买了在股市中被爆仓的投资者抛售的房产(笋盘)。财富重新分配成功。”深圳中原有关人士说。

  下半年楼市不乐观?

  上半年,在股市和流动性充裕的刺激下,多地楼市创新高。中国指数研究院[微博]监测的50个代表城市住宅上半年月均成交约2600万平方米,同比增长25.5%,绝对量创2010年以来同期最高水平。

  但进入7月,情况正在发生微妙的变化。郑叔伦表示,股市如果继续下跌,楼市整体的流动性将收紧。

  事实上,由于上半年的暴涨,深圳多家银行已经收紧了房贷。21世纪经济报道记者获悉,深圳建设银行(7.43, 0.39, 5.54%)、中国银行(5.92, 0.32, 5.71%)先后将首套房首付比例从3成上调到4成,首套房贷利率也由基准调高到上浮5%~10%。其他银行也存在跟进的可能。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为,7月楼市前景不乐观。

  他指出,股市和房市都需要进行价值重估。当前调整是对A股价值的重新评估。同样,对当前房地产也需要进行一次价值重估,基本面并没有改变,整体供大于求的情况并没有发生根本性的逆转,而是因为政策、股市等诸多方面原因,让楼市在今年二季度走了一个漂亮的上升浪,当最迫切的购房需求和最强大的购买力过去之后,再对市场进行一次客观评价,也是完全必要的。

  短期来看,股市、房市的空头力量大于多头。股市即使是当前点数,和去年起步时2112.13点相比,也有70%的上涨。

  对楼市来说,之前市场呈现量价齐涨的态势,特别是北京、上海和深圳等地。其中,深圳价格涨幅最大,四五月份整体上升20%以上。

  值得警惕的是,6月以来深圳的价格已经出现了一定的滞涨。也就是说楼市的多头力量也有所衰弱,由此及彼,楼市的短期购买力衰弱是大概率事件,不能太过于乐观。

  就7月而言,受二季度楼市回暖的影响,部分楼盘提价,而提价之后销售速度则迅速下降,又对7月楼市产生了负面影响。此外,6月由于半年报的原因,诸多大型房企都拼得很凶,也部分透支了7月的销量。在这种情况下,7月成交量要继续维持非常困难,下跌几乎是必然的情况。

  长远来看,前述深圳开发商人士认为,目前股市的流动性风险还未过去,如果演变为金融危机,对楼市的影响就更大了。不过随着政府出手大力救市,这种风险正在化解。

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